Holding Patrimonial e Reforma Tributária: Chega ao Fim a Era dos Imóveis na Pessoa Física?

Introdução

Com a instituição do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a aproximação de nova sistemática tributária no Brasil, manter imóveis em nome da pessoa física poderá se tornar cada vez mais oneroso. Neste novo cenário, a constituição de uma holding patrimonial surge como estratégia eficaz para reorganização de bens, planejamento sucessório e — sobretudo — eficiência fiscal.

Este artigo explica o que muda com a reforma, como o Fisco processará os dados, quais cuidados tomar e como estruturar legalmente a integralização de imóveis em uma pessoa jurídica antes que o novo regime se consolide.

Lei Complementar 214/2025, o Instrução Normativa RFB 2.275/2025 e o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

• O CIB é um sistema nacional — parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) — criado para agregar informações cadastrais de imóveis urbanos e rurais, públicos ou privados, que antes estavam dispersas entre cartórios, prefeituras, órgãos federais, e que agora passarão a ter identificação unificada. (Serviços e Informações do Brasil)
• Cada imóvel receberá um “código CIB” — um identificador único nacional, similar ao “CPF do imóvel”. Esse código acompanhará o imóvel em todos os seus atos: compra e venda, cessão, doação, arrendamento, averbações, registro de ônus, etc. (fgr.adv.br)
• A regulamentação pela Instrução Normativa determina que os serviços notariais e registrais já comecem a integrar seus sistemas ao SINTER e a usar o código CIB em todos os atos imobiliários, vinculando os dados à base nacional. (Registro de Imóveis)

Prazos e o novo cenário de fiscalização — por que agir com urgência

• A aplicação prática do CIB e a integração nacional dos cadastros de imóveis devem estar operacionais já no final de 2025. (DPC)

• Espera-se que, em 2026, os cartórios, prefeituras, registros, órgãos estaduais e municipais completem a migração para o sistema nacional. (Serviços e Informações do Brasil)
• A partir de 2027, com o novo regime tributário vinculado à reforma — que envolve tributação por meio do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) / Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — o cruzamento de dados será rotina e a fiscalização sobre propriedades e transações imobiliárias se tornará intensa. (Serviços e Informações do Brasil)

Conclusão lógica: o proprietário que deixar a estrutura patrimonial “como está” corre risco de ter seus imóveis plenamente identificados — com valor atualizado, dados de benfeitorias, localização georreferenciada — e ser tributado com base nessa nova realidade. A janela para reorganização eficiente é curta.

Por que a simples manutenção de imóveis na pessoa física será um risco crescente

• O CIB reduzirá drasticamente a possibilidade de “desalinhamento cadastral” ou omissões – porque os dados oficiais (cartórios, cadastros municipais, CNIR, etc.) convergirão para uma base única. (Migalhas)

• As bases de cálculo de impostos poderão passar por reavaliação: área, localização, benfeitorias — tudo será mais visível e rastreável. (Bicalho)
• Operações de venda, locação, cessão, doação, sucessão, etc., ficarão sujeitas a cruzamento imediato de dados — o que aumenta expressivamente o risco de autuações e encargos tributários inesperados. (at.adv.br)

Holding Patrimonial: A Estrutura Legal Segura para Proteção e Economia

Diante desse contexto, a constituição de uma holding patrimonial se destaca como estratégia preventiva, com os seguintes benefícios:

• Permite a centralização dos imóveis sob uma pessoa jurídica, com contabilidade regular, planejamento sucessório e governança familiar.

• Facilita o adequado planejamento tributário (lucro presumido, patrimonial, etc.), com potencial significativa de economia de imposto sobre ganho de capital, lucros e renda.
• Torna mais clara e organizada a estrutura societária — o que pode reduzir riscos em caso de disputa familiar, dívidas ou fiscalização.

O QUE O PROPRIETÁRIO DE IMÓVEIS DEVE FAZER?

Avaliar todos os imóveis imobiliários (urbanos e rurais) pertencentes à pessoa

1. Avaliar todos os imóveis imobiliários (urbanos e rurais) pertencentes à pessoa física — inclusive análise de matrículas, averbações, benfeitorias e situação cadastral.
2. Consultar advogado tributarista e contador para projetar a constituição de uma holding patrimonial e definir o regime tributário adequado.
3. Elaborar contrato social da holding com cláusula de integralização de bens imóveis (capital social).
4. Integralizar os imóveis na empresa — por meio da alteração contratual — e promover o registro das alterações no cartório de registro de imóveis.
5. Atualizar declarações fiscais, contábeis e manter a escrituração da pessoa jurídica.
6. Preparar planejamento sucessório societário — quando apropriado — para garantir proteção e eficiência tributária em caso de herança ou doação.

O Tempo Está se Esgotando

A implementação do CIB e a regulamentação de 2025 colocam em curso um novo paradigma de fiscalização e tributação no mercado imobiliário. Quem deixar para depois corre o risco de:

• Ver seus imóveis automaticamente registrados com código nacional, com todas as informações cadastrais e fiscais atualizadas;
• Ser alvo de autuações por omissões ou inconsistências, especialmente em declarações de renda, locações e venda de imóveis;

• Perder vantagens de planejamento tributário e sucessório que hoje ainda são possíveis pela manutenção da estrutura antiga.

Portanto, quem pretende proteger seu patrimônio, planejar a sucessão e economizar tributos deve agir “antes que o sistema seja plenamente ativado”. O momento de reorganizar é agora.

Conclusão

A criação do CIB e a reforma tributária recente representam uma guinada na forma como o patrimônio imobiliário será monitorado e tributado no Brasil. A manutenção de imóveis como pessoa física, sem planejamento, tornou-se um risco — não apenas fiscal, mas também patrimonial e sucessório. A constituição de uma holding patrimonial surge como solução eficaz, permitindo a reorganização dos ativos, proteção jurídica e tributária, e planejamento para o futuro.

Dado o cronograma de implementação — 2025 a 2027 —, o ideal é que proprietários com patrimônio relevante comecem a se adequar com urgência. A antecipação dessa reorganização pode representar vantagens tributárias significativas e evitar surpresas desagradáveis com o Fisco.

Referências Bibliográficas

• Receita Federal. “Sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)”. Portal RFB.

(Serviços e Informações do Brasil)

• Receita Federal. “Criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro vai gerar

segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores”. Portal

RFB, 2025. (Serviços e Informações do Brasil)

• DOMINGUES e PINHO Contadores. “Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o que muda com a nova Instrução Normativa da RFB”. 2025. (DPC)

• Portal Contábeis — “CIB: novo Cadastro Imobiliário impacta fiscalização de aluguéis”. 2025. (contabeis.com.br)

• BICALHO — “Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): identificador único”.

2025. (Bicalho)

Danilo Amâncio Cavalcanti

Advogado agrarista, especialista em demandas complexas do agronegócio. Mestre

em Agronegócio pela Escola de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV/SP). Pós-graduado em Direito Agrário e Ambiental pelo IBMEC/RJ. Pós-graduando em Direito Imobiliário e Registral e em Direito Empresarial e do Agronegócio.

Procurador Judicial do Banco da Amazônia S/A. Sócio do escritório Amâncio e Advogados, com atuação focada em Direito Patrimonial, Sucessório e Empresarial voltado ao setor rural.

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